昨今、自己資金が無い等の理由で物件購入できない人をターゲットにし、収益不動産（主に住居系中古一棟物マンション）を市場価格より大幅に高額で売りつける「新手の詐欺商法」が、素人投資家を中心に広がっています。
自己資金が不要という名目で、ブログ、メルマガで集客し、顧客を信頼させた上で業者を斡旋するケースも多々見られます。
1. どういう案件なの？危険な案件の５つの特徴
- 売主が登記簿上に出てこない中間省略登記を使う
- 自己資金ゼロのオーバーローン（又はフルローン）を使う
- 融資期間 ２７～３０年と長期 物件の減価償却期間を上回る
- 物件スペックは、（ＲＣ又は重量鉄骨造、住居系一棟物マンション、政令指定都市、築２５～３０年、満室時利回りＲＣ：８～９％、重量鉄骨：１０～１１％）
- ワンルームマンションで一部屋あたりの面積が狭い
特定の金融機関が融資を引き受けているようです。
2. あなたも危険かも？狙われているターゲット層
- 初心者
- 収入７００万円以上
- 自己資金が１００～５００万円程度
- サラリーマン、勤務医、司法書士等の事業業者
3. 要注意！魅力的に見せかけた案件の例
- 頭金ゼロ諸経費ゼロ（自己資金不要）で購入できる。（弊社売り主の為、仲介手数料無料）
- キャッシュフローが出る（空室率ゼロ、修繕費ゼロ、広告宣伝費ゼロで計算してあるので ＣＦが出るように見えるだけ）
- 屋上防水、外壁塗装、室内、共用部、リフォーム済みでしばらくは修繕費が掛からない。
- 金利４．５％は高いが、交渉すれば３～４％になる。
- 満室にしてから引き渡しする。それまでは満室を保証する。
- １年間満室保証。
このような提案を素人投資家に持ちかけ、提案から１週間から２週間程度の超短期間で銀行の融資も付けて決済まで行ってしまう。
同じタイミングで別の物件の購入を勧められることも多い。
同じタイミングで別の物件の購入を勧められることも多い。
4. 購入した後の顛末
実際に購入した後に、どうなるのか？
- 最初に提案があったシミュレーションとは異なり、キャッシュフローが出ない。
- 家賃保証期間の一年が経過した後は大半が空室になる。
- 賃料が大幅に下がる。
- 当然掛かる修繕費、募集に掛かる費用がシュミレーションに反映されていない。
- 危険を察知し、売却しようにも、市場と大幅に乖離しているため 売れる見込みが無いと言われる。
- 収入より銀行返済、修繕費、税金などの方が多くなり、持ち出し状態となる。
このように、非常に厳しい現実に気付き、早晩融資の返済が出来なくなることが分かることになります。
ご相談はお気軽にクレア法律事務所まで
当事務所では、このような被害についての法律相談が多いことに鑑み、被害救済に取り組むことにしています。
このようなことでお困りの方は、ご遠慮なく、当事務所にご相談ください。
弁護士費用は成功報酬制です。
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